Notaris aansprakelijk voor niet wijzen op erfpachtcanonverplichting?

Gerechtshof Amsterdam 15 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2024:2892

Hoe ver gaat de aansprakelijkheid van een notaris? Bij de koop van een appartementsrecht speelde de erfpachtcanon een hoofdrol. De kopers vonden dat zij hierover onvoldoende waren geïnformeerd en stapten naar de rechter. Hierdoor rees de vraag: kan de notaris hiervoor verantwoordelijk worden gehouden?

Een notaris begeleidde de koop en levering van een appartementsrecht. Volgens de kopers heeft de notaris hen niet goed geïnformeerd over de hoogte van de erfpachtcanon (de jaarlijkse vergoeding die bij erfpacht moet worden betaald) wanneer het appartement als woning zou worden gebruikt. De kopers stapten naar de rechter en eisten schadevergoeding. De rechtbank gaf in een tussenvonnis aan dat de notaris inderdaad tekort was geschoten in zijn taak. Ook kondigde de rechtbank aan een deskundige te willen benoemen om de schade te berekenen.

Hoger beroep
De notaris ging in hoger beroep tegen dit tussenvonnis. In hoger beroep ging het alleen nog om de vraag of er een oorzakelijk verband is tussen de tekortkoming van de notaris en de gestelde schade. De regel is dat degene die schade claimt, moet aantonen dat hij door de fout slechter af is dan wanneer de fout niet was gemaakt. In beroepsaansprakelijkheidszaken betekent dit vaak dat de benadeelde moet laten zien dat hij in de situatie zonder fout in een gunstigere positie zou hebben gestaan.

De kopers stelden dat zij, als ze juist waren geïnformeerd, het appartement niet hadden gekocht of alleen voor een lagere prijs. De notaris betwistte dit en voerde aan dat het niet aannemelijk is dat de verkoper akkoord zou zijn gegaan met een lagere koopprijs.

Het oordeel van het hof
Het hof oordeelt dat de opdrachtgevers onvoldoende hebben onderbouwd dat ze het pand zonder de tekortkoming voor een lager bedrag hadden aangeschaft. Van belang voor dit oordeel van het hof is dat zij de stellingen van de opdrachtgevers: dat er weinig belangstelling was voor het pand en dus onderhandelingsruimte niet overtuigend vindt en daarom niet overneemt. Hier volgt niet uit dat de verkoper zou hebben ingestemd met een lager bedrag. 

Het hof merkt op dat, zelfs als wordt aangenomen dat de opdrachtgevers van de koop zouden hebben afgezien wanneer de verkoper niet met een lagere koopprijs had ingestemd, zij onvoldoende omstandigheden hebben aangevoerd om aan te nemen dat zij dan in een betere vermogenspositie zouden hebben verkeerd. Het causaal verband ontbreekt daardoor, zodat de notaris niet aansprakelijk wordt gehouden.

Voor aansprakelijkheid meer benodigd dan een tekortkoming of een fout
Deze uitspraak laat zien dat een fout of tekortkoming van een notaris niet automatisch leidt tot aansprakelijkheid. Er moet ook worden bewezen dat die fout daadwerkelijk tot schade heeft geleid. Degene die schade claimt moet dit concreet en goed onderbouwen. Alleen omstandigheden noemen is niet genoeg.