Notaris aansprakelijk voor niet wijzen op erfpachtcanonverplichting?

Gerechtshof Amsterdam 15 oktober 2014, ECLI:NL:GHAMS:2024:2892

Deze zaak gaat over de vraag of een gestelde tekortkoming van een notaris tot schade heeft geleid. Om dit zogeheten causale verband te beoordelen, worden de huidige situatie en de hypothetische situatie zonder de tekortkoming met elkaar vergeleken. De benadeelden stellen dat zij het aangeschaft appartementsrecht in de hypothetische situatie zonder de gestelde tekortkoming niet of tegen een lagere prijs zouden hebben aange-schaft. Is dat voldoende?

Een notaris heeft voor opdrachtgevers zorggedragen voor de koop en levering van een appartementsrecht. Volgens de opdrachtgevers is de notaris daarbij tekortgeschoten, omdat de notaris hen onvolledig en/of onjuist zou hebben voorgelicht over de hoogte van de te betalen erfpachtcanon voor het geval dat het aangeschafte appartementsrecht als woning gebruikt zou worden. De opdrachtgevers vorderen in deze procedure vergoe-ding van de daardoor geleden schade. 

De rechtbank heeft in een tussenvonnis geoordeeld dat de notaris toerekenbaar tekort is geschoten in de na-koming van de opdrachtovereenkomst. Verder heeft de rechtbank aangekondigd een deskundige te gaan be-noemen die haar kan voorlichten over de hoogte van de schade.

Schade opdrachtgevers
De notaris heeft (tussentijds) hoger beroep ingesteld tegen dat tussenvonnis. Bij het hof gaat het alleen om het voor aansprakelijkheid vereiste causaal verband tussen de gestelde tekortkoming van de notaris en de door de opdrachtgevers gestelde schade. Het hof stelt de vaste regel voorop dat het aan de opdrachtgevers is om te stellen, en zo nodig te bewijzen dat zij als gevolg van de tekortkoming schade hebben geleden. In beroepsaan-sprakelijkheidszaken komt dat er vaak op neer dat de benadeelde aannemelijk moet maken dat hij zich, in de hypothetische situatie zonder tekortkoming, in een gunstigere positie zou hebben bevonden dan in de huidige situatie. 

De opdrachtgevers stellen in dit geval dat als de notaris hen juist had geïnformeerd, ze het pand voor een lager bedrag zouden hebben gekocht, of van de koop zouden hebben afgezien. De notaris betwist het causaal ver-band in het algemeen en de veronderstelling dat de verkoper bereid zou zijn geweest het pand voor een lager bedrag te verkopen in het bijzonder. 

Onvoldoende onderbouwing
Het hof oordeelt dat de opdrachtgevers onvoldoende hebben onderbouwd dat ze het pand zonder de tekortko-ming voor een lager bedrag hadden aangeschaft. Van belang voor dit oordeel van het hof is dat zij de stellingen van de opdrachtgevers: dat er weinig belangstelling was voor het pand en dus onderhandelingsruimte niet overtuigend vindt en daarom niet overneemt. Hier volgt niet uit dat de verkoper zou hebben ingestemd met een lager bedrag. 

Verder merkt het hof op dat zelfs als wordt aangenomen dat de opdrachtgevers van de koop hadden afgezien als de verkoper niet met een lagere koopprijs had ingestemd, de opdrachtgevers onvoldoende omstandighe-den hebben gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat ze zich dan in een betere vermogensposi-tie hadden bevonden dan nu. Daarmee ontbreekt het causaal verband en wordt de notaris niet aansprakelijk gehouden.

Voor aansprakelijkheid meer benodigd dan een tekortkoming of een fout
Deze uitspraak laat goed zien dat voor aansprakelijkheid meer is vereist dan een tekortkoming of fout. Die fout moet ook tot schade hebben geleid. Van de benadeelde mag in dat verband het nodige worden verwacht: hij zal dat goed en concreet moeten onderbouwen, waarbij het enkel noemen van relevante omstandigheden niet volstaat.