Gebrekkig toezicht op de bouw: wanneer is ook de bouwbegeleider aansprakelijk?

Een opdrachtgever liet haar woning ingrijpend verbouwen. Tijdens de werkzaamheden ontstonden ernstige gebreken en uiteindelijk legde de aannemer het werk stil. De opdrachtgever stelde vervolgens niet alleen de aannemer, maar ook de bouwbegeleider aansprakelijk. De rechtbank boog zich over de vraag in hoeverre beide partijen aansprakelijk waren voor de ontstane schade.

De zaak

Een opdrachtgever schakelde een bouwbegeleider in voor de verbouwing van een vrijstaande woning. Volgens de offerte zou het bureau gedurende het gehele project optreden als architect, interieurontwerper, constructeur en bouwmanager. De bouwbegeleider zou tijdens de uitvoering toezicht houden op de kwaliteit van het werk en de voortgang van het project bewaken. Voor de uitvoering van de werkzaamheden werd een aannemer ingeschakeld.

Tijdens de verbouwing ontstonden steeds meer problemen. De opdrachtgever maakte zich zorgen over de kwaliteit van het werk en de voortgang van het project. Nadat een discussie was ontstaan over de betaling en de kosten van het project, legde de aannemer de werkzaamheden stil.

De opdrachtgever ontbond de aannemingsovereenkomst en stelde zowel de aannemer als de bouwbegeleider aansprakelijk voor de geleden schade. Volgens haar had de bouwbegeleider onvoldoende toezicht gehouden op de uitvoering van de werkzaamheden en had hij eerder moeten ingrijpen toen de gebreken aan het licht kwamen.

Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank benoemde een deskundige om de kwaliteit van het uitgevoerde werk te beoordelen. Uit het deskundigenonderzoek bleek dat een groot deel van de werkzaamheden ondeugdelijk was uitgevoerd en dat aanzienlijke herstelkosten noodzakelijk waren. De deskundige concludeerde bovendien dat de bouwbegeleider al bij de start van de werkzaamheden had kunnen constateren dat de werkzaamheden gebrekkig werden uitgevoerd. Daarbij woog mee dat de bouwbegeleider zelf verantwoordelijk was voor het tekenwerk van de verbouwing en dus goed bekend was met de bouwkundige uitgangspunten van het project.

De rechtbank oordeelde allereerst dat de aannemer zijn afspraken uit de aannemingsovereenkomst niet goed was nagekomen.Het werk was niet voltooid en voldeed op veel onderdelen niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De aannemer was daarom aansprakelijk voor de schade die daardoor was ontstaan

Vervolgens boog de rechtbank zich over de aansprakelijkheid van de bouwbegeleider. De rechtbank volgde de bevindingen van de deskundige en stelde vast dat al kort na het leggen van de fundering zichtbaar was dat het werk gebrekkig werd uitgevoerd. Hoewel de bouwbegeleider regelmatig op de bouwplaats aanwezig was, had hij de opdrachtgever niet tijdig gewaarschuwd voor de gebrekkige kwaliteit van het werk. Daarmee had hij zijn toezichthoudende taak onvoldoende uitgevoerd en werd hij aansprakelijk gehouden voor de schade die daardoor was ontstaan.

Zowel de aannemer als het adviesbureau werden aansprakelijk gehouden voor de herstelkosten van de geconstateerde gebreken. De rechtbank oordeelde dat zij ieder de helft van deze schade voor hun rekening moesten nemen.

Les voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat de verantwoordelijkheid van een architect niet altijd ophoudt bij het ontwerp. Wanneer een architect ook betrokken is bij de bouwbegeleiding, mag van hem worden verwacht dat hij uitvoeringsfouten tijdig signaleert en de opdrachtgever daarvoor waarschuwt. Juist omdat de architect het ontwerp en het tekenwerk heeft verzorgd, zal hij afwijkingen daarvan vaak als eerste kunnen herkennen. Waarschuwt de architect de opdrachtgever niet tijdig voor gebreken, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die hierdoor ontstaat.

Uitspraak: Rechtbank Den Haag, 02-09-2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:25322