Notaris en volmacht: waar ligt de grens?

Hoe ver reikt de informatieplicht van de notaris bij volmachtverlening? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde onlangs over een zaak waarin een notaris zijn zorgplicht te ver oprekte, met gevolgen voor de cliënt. Een uitspraak met duidelijke lessen voor de praktijk.

De zaak

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 1 juli 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4774

Een aannemer was eigenaar van een bouwperceel en wilde daarop een complex van garageboxen bouwen. Met het oog op die ontwikkeling werd de notaris ingeschakeld om het perceel te splitsen in 267 appartementsrechten. Daarbij werd een Vereniging van Eigenaars (VvE) opgericht.

De aannemer verkocht en leverde de appartementsrechten aan een projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar verklaarde zich de koopsom schuldig aan de aannemer. Ter zekerheid van de vordering van de aannemer werd op de appartementsrechten een hypotheekrecht gevestigd.

De projectontwikkelaar liet 138 garageboxen bouwen door de aannemer en verkocht een deel daarvan. Vervolgens ging de projectontwikkelaar failliet. De aannemer werd daarna, via een onderhandse executoriale verkoop, eigenaar van de nog niet verkochte garageboxen en de appartementsrechten van de nog te bouwen garageboxen.

De notaris werd later opnieuw ingeschakeld om de splitsingsakte te wijzigen voor de realisatie van een oprijbaan en extra garageboxen. Hij stelde volmachten op waarmee de leden van de VvE, onder wie de aannemer, toestemming gaven om de akte te wijzigen. De notaris stelde vervolgens de gewijzigde splitsingsakte op, die werd gepasseerd met gebruikmaking van de door alle partijen verstrekte volmachten. In deze akte was vermeld dat de appartementsrechten van de door de aannemer nog te bouwen garageboxen waren komen te vervallen.

Door deze wijziging verloor de aannemer zijn appartementsrechten, zonder dat daar enige tegenprestatie tegenover stond. Dat ontdekte hij pas jaren later; daarna stelde hij de notaris aansprakelijk.

Het oordeel van het hof 

Het hof stelt voorop dat een notaris wettelijk verplicht is om partijen tijdig en duidelijk te informeren over de inhoud en gevolgen van een notariële akte. Deze zorgplicht geldt ook wanneer partijen via een volmacht handelen. De notaris moet nagaan of de volmachtgever begrijpt wat de akte inhoudt, welke risico’s eraan verbonden zijn en of de volmacht strookt met diens belangen. Wanneer de notaris vermoedt dat een partij onvoldoende is geïnformeerd, moet hij ervoor zorgen dat die partij alle relevante informatie ontvangt en begrijpt.

Volgens het hof heeft de notaris deze verplichtingen geschonden. De wijzigingsakte had tot gevolg dat de opdrachtgever zijn appartementsrechten verloor zonder enige tegenprestatie. Gezien het nadelige karakter van de akte had de notaris de opdrachtgever persoonlijk moeten informeren en expliciet moeten waarschuwen. Dat is niet gebeurd.

Het hof oordeelt dat het afgeven van een volmacht de notaris niet ontslaat van zijn informatie- en waarschuwingsplicht jegens de oorspronkelijke opdrachtgever. Door zijn nalatigheid heeft de notaris een beroepsfout gemaakt en is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

Les voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien hoe belangrijk het is dat de notaris steeds alert blijft op de belangen van de betrokken partijen. Dat geldt des te meer wanneer wordt gewerkt met volmachten en een van de partijen door het passeren van de akte rechten verliest. Juist in dat geval moet de notaris ervoor waken dat voor die partij volstrekt duidelijk is waar hij (via volmacht) mee instemt. Om dat te bereiken is het toezenden van de conceptakte, met daarbij een duidelijke toelichting, een logische eerste stap.