Aanzienlijke naheffingen door verkeerde belastingtoepassing: notaris aansprakelijk?

De zaak

Een projectontwikkelaar bouwde een nieuw appartementencomplex en schakelde daarbij een fiscaal adviseur en een notaris in. De notaris hield zich onder meer bezig met het opstellen van de notariële aktes voor de verkoop en levering van de appartementsrechten.

Om het project mogelijk te maken kocht de ontwikkelaar eerst oude gebouwen, die vervolgens volledig werden gesloopt. Terwijl de nieuwe appartementen werden gebouwd, verkocht hij er al een aantal. Bij deze verkopen betaalde de ontwikkelaar telkens overdrachtsbelasting. Dat is gebruikelijk bij de verkoop van bestaande woningen. Wanneer oude gebouwen worden gesloopt en er nieuwbouw voor in de plaats komt, kan er echter een moment ontstaan waarop geen overdrachtsbelasting meer verschuldigd is, maar omzetbelasting (btw). Dit omschakelmoment wordt ook wel het fiscale omslagpunt genoemd. Volgens de Belastingdienst was dit omslagpunt in dit project al bereikt. De ontwikkelaar had daarom btw moeten betalen in plaats van overdrachtsbelasting. Omdat dat niet was gebeurd, legde de Belastingdienst aanzienlijke naheffingen op.

De ontwikkelaar vond dat zij hierover verkeerd was geïnformeerd en eiste een schadevergoeding van onder andere de notaris. Volgens haar had de notaris moeten waarschuwen dat de belastingregels zouden veranderen zodra de sloop begon. Daarnaast had de notaris bij de leveringen overdrachtsbelasting toegepast, terwijl hij volgens de ontwikkelaar alert had moeten zijn op het fiscale omslagpunt.

Het oordeel van de rechtbank

In lijn met vaste rechtspraak van de Hoge Raad, stelt de rechtbank vast dat de zorgplicht van een notaris niet onbegrensd is. Deze zorgplicht vindt haar grens wanneer de notaris goede reden heeft om erop te vertrouwen dat een partij zelf voldoende inzicht had in de relevante gevolgen, of zich daarover al had laten informeren. Ook mag een notaris in beginsel afgaan op de door de opdrachtgever verstrekte informatie en instructies, tenzij hij reden heeft te vermoeden dat die informatie niet juist of volledig is.

In dit geval was de taakverdeling binnen het betrokken team duidelijk. De fiscale advisering lag bij het ingeschakelde advieskantoor, terwijl de notaris verantwoordelijk was voor de notariële afwikkeling. Onder deze omstandigheden mocht de notaris vertrouwen op het fiscale advies van de specialist. Zijn onderzoeks  en informatieplicht waren daardoor begrensd. Omdat er geen aanwijzingen waren dat het fiscale advies onjuist was, hoefde de notaris ook geen zelfstandig aanvullend onderzoek te verrichten. De rechtbank wijst de vorderingen tegen de notaris daarom af.

Les voor de praktijk

Deze uitspraak laat zien dat de zorgplicht van een notaris grenzen kent. Waar een duidelijke taakverdeling bestaat en gespecialiseerde advisering bij een andere professional ligt, mag een notaris in beginsel vertrouwen op dat advies. Tegelijkertijd onderstreept de uitspraak dat een notaris alert moet blijven: zodra er aanwijzingen zijn dat informatie niet klopt of relevante risico’s worden gemist, kan wel een nadere onderzoeksplicht ontstaan.

Uitspraak: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 25-02-2026, ECLI:NL:RBZWB:2026:2360