Projektin vakuuttaminen kehitysvaiheessa

Suomessa on käynnissä ja kehitteillä merkittävä määrä vihreän siirtymän hankkeita, datakeskuksia, puolustusteollisuutta, kiinteistökehitystä ja infraprojekteja. Hankkeiden teknisiä, kaupallisia ja rahoituksellisia edellytyksiä arvioidaan huolellisesti ennen investointipäätöstä. Silti yksi investointipäätöksen kannalta kriittisimmistä osa-alueista jää usein liian vähälle huomiolle: hankkeen riskien vakuutettavuus ja vakuutusten suunnitelmallisuus.

Jos vakuutusvelvollisuuksista ei ole selkeästi sovittu tai järjestetty vakuutusratkaisu ei vastaa hankkeen riskejä, osapuolten tarpeita ja näiden riskinkantokykyä, otetaan tarpeettomasti riskiä hankkeen epäonnistumisesta tai kustannusten noususta.

Tilaajan tulee luoda hankkeelle uskottava riskienhallintasuunnitelma ja riskianalyysi sekä ottaa kantaa eri riskien vakuutettavuuteen jo kehitysvaiheessa, sillä hankkeen vakuutusmahdollisuudet vaikuttavat loppukädessä hankkeen investointipäätökseen, rahoituksen saatavuuteen ja tehtäviin sopimuksiin.

Miten projektit Suomessa usein vakuutetaan?

Suomessa rakentaminen nojaa edelleen pääosin YSE 1998 -ehtoihin, mutta erityisesti suurissa kansainvälisissä hankkeissa käytetään myös FIDIC-sopimusmalleja. Riippumatta siitä, mitä sopimusmallia käytetään, hyvässä sopimuksessa otetaan kantaa myös vakuutusvastuisiin ja vakuuttamisen tapoihin. Esimerkiksi YSE 1998:ssa selkeästi todetaan, että rakennuskohteen vakuuttamisesta vastaa työmaan johtovelvollisuuksista vastaava urakoitsija eli yleensä pääurakoitsija, jos ei muusta ole sovittu. Pääurakoitsijana toimiva taho järjestää turvan joko olemassa olevan vuosisopimuksensa nojalla tai hankkii projektille erillisen vakuutuksen. Vakuutusturvaan kuuluu suuri määrä erilaisia rajoitusehtoja ja mahdollisia lisäturvia ja osapuolten tulee varmistua siitä, että vakuutusturva on riittävän laaja kattamaan keskeiset riskit huomioiden osapuolten riskinkantokyvyn.

Ongelmana on, että tietyt YSE 1998:n vakuutuslausekkeet ovat muodostuneet niin keskeiseen asemaan, että osapuolille usein riittää, että vakuutusturva vastaa näitä vaatimuksia. Hankkeen osapuolet eivät välttämättä aina tiedosta, miten erilaisilla tavoilla YSE 1998:n vähimmäisvaatimukset voidaan täyttää ja mitä jää usein kattamatta. Urakoitsijat niiden koosta ja vakuutusten järjestämisen tavasta riippuen ovat voineet päätyä hyvin erilaisiin ratkaisuihin. Se, että riski ja vaaranvastuu keskeneräisestä rakennusprojektista kohdistuu urakoitsijaan, riittää tilaajalle liian usein siihen, että vakuutusturvaan ei kiinnitetä huomiota.

Mitä tilaajan tulisi huomioida vakuuttamisessa?

Projektin riskit ja vakuutusturva

Hyvän projektivakuutusturvan tunnistaa siitä, että turvassa huomioidaan projektin riskit, eri osapuolten intressit ja niiden riskinkantokyky. Ensinnäkin turvan tulee vastata projektin riskejä projektin keston ja erilaisten vahinkoskenaarioiden osalta. Esimerkiksi erilaisten luonnonilmiöiden osalta turva saattaa olla hyvin suppea: poikkeuksellistakaan rankkasadetta tai tulvaa ei usein kateta ja maan liikkeestä aiheutuvat vahingot on saatettu rajata kokonaan turvan ulkopuolelle. Tilaajan näkökulmasta erilaisten mahdollisten luonnonilmiöiden vakuuttaminen on kriittistä, etenkin jos sopimusehtojen perusteella vaaranvastuu kohdistuu tilaajaan projektiaikanakin. Kun tehdään laajennusta, perusparannusta tai vaikkapa uusia koneasennuksia tehtaalle, olisi vakuutusturvan hyvä ulottua projektia ympäröivään tilaajan omaisuuteen, joka voi vahingoittua projektitöiden seurauksena. Näin ei suinkaan aina ole, sillä YSE-ehdot eivät tällaista lisäturvaa sellaisenaan edellytä. Vakuutusturva voi olla puutteellinen myös, jos takuuajan vakuutusturva päättyy ennen urakan takuuaikaa tai siksi, että mittavat tilaajan erillishankinnat tai keskeiset kuljetus- tai toimittajariskit ovat epähuomiossa jääneet vakuuttamatta.

Varmista nämä vakuutusturvassa:

•    Vakuutusturvan tulee vastata projektin riskejä ja kattaa keskeiset vahinkoskenaariot koko projektin sekä takuuajan ajan.
•    Tarkista erityisesti luonnonilmiöihin liittyvä vakuutusturva, sillä esimerkiksi tulvat, rankkasateet ja maan liikkeet voivat jäädä vakuutuksen ulkopuolelle.
•    Varmista, että vakuutus kattaa myös projektia ympäröivän tilaajan omaisuuden sekä mahdolliset erillishankinnat, kuljetukset ja toimittajariskit.

Hankkeen myöhästyminen ja vakuutusmahdollisuudet

Pääurakoitsijan intressi on täyttää urakkasopimuksen mukaiset velvoitteensa ja luovuttaa kohde tilaajalle sovitussa aikataulussa, laadussa ja laajuudessa. Samalla urakoitsija pyrkii toteuttamaan urakan kannattavasti siten, että kustannukset pysyvät budjetissa ja urakasta saavutetaan tavoiteltu taloudellinen tulos. Tilaajan intressi on, että kohde voidaan vastaanottaa ajoissa ja kaupallinen toiminta kuten kohteen vuokraus tai valmistus voidaan aloittaa aikataulussa. 

Olemme Howdenilla havainneet, että etenkin energia- ja datakeskushankkeille on tyypillistä, että investoinnit vaativat paljon pääomaa, ja myöhästyessään taloudelliset vaikutukset kaikille osapuolille ovat suuria. Jos liiketoiminnan aloitus myöhästyy, tilaajan korkokulut juoksevat eikä investointi tuota vielä mitään. Kaikki viivästykset ja riskit eivät ole vakuutettavissa tai siirrettävissä sopimuksin, mutta tilaajan on mahdollista sisällyttää vakuutusturvaan myöhästymiskeskeytysvakuutus, joka kattaa projektia kohtaavista omaisuusvahingoista kuten esimerkiksi tulipalosta, luonnonilmiöstä, laiterikosta tai kuljetusvahingosta johtuvan katemenetyksen tai juoksevat korkokustannukset. Tilaajan tulee olla sopimusneuvotteluissa aktiivinen osapuoli, sillä myöhästymiskeskeytysvakuutuksen hankkiminen jälkikäteen urakoitsijan vakuutusturvaa täydentämään on usein hyvin vaikeaa. 

Riippumatta hankkeen toteutusmallista, tilaajan kannattaa olla aktiivinen vakuuttamisen saralla myös siksi, että näin mahdollistetaan sujuvampi siirtymä operatiivisen vaiheen vakuutuksiin. Tilaaja voi sitouttaa keskeisimpiä vakuutuskumppaneitaan valmistuvaan kohteeseen jo projektiaikana, ja vakuuttajat saattavat tuoda omia tärkeitä kokemuksia ja näkemyksiä projektin ja operatiivisen ajan riskeistä jo suunnitteluvaiheessa. Etenkin silloin, kun kyseessä on toimiala, jonka riskiä karsastetaan omaisuusvakuutusmarkkinoilla, voi käydä niin, että projektivakuutus saadaan järjestettyä suoraviivaisesti ja tarjoajia on useampia, mutta omaisuusvakuutukseen siirryttäessä markkinalta ei löydy halukkaita vakuuttajia. Esimerkkinä voidaan mainita kierrätys-, saha- ja elintarviketeollisuus.

Osapuolten riskinkantokyky

Hankkeeseen osallistuvien osapuolten riskinkantokyky saattaa poiketa merkittävästi toisistaan, ja tämä tulisi ottaa huomioon myös vakuutusturvassa esimerkiksi omavastuiden osalta projektikohtaisesti. Jos sopimusehtona käytetään YSE:n vakiovaatimusta eli omavastuu ei saa ylittää 0,5 % vakuuttamisvelvollisen urakoitsijan urakkahinnasta, saattavat projektien omavastuut nousta satoihin tuhansiin euroihin ja sopimusvaatimus silti täyttyy. Vaikka tilaaja ja pääurakoitsija voisivatkin kantaa riskin satojen tuhansien vahingosta, voi summa olla kohtuuttoman suuri aliurakoitsijoille, tai sinänsä sopimusehdon täyttävä omavastuu saattaa tulla ikävänä yllätyksenä vahinkotilanteessa.

Asiantuntemus ja avoin kommunikaatio mahdollistavat parhaan ratkaisun

Vinkkimme tilaajille on, että projektin vakuuttaminen nostetaan esille jo projektin suunnitteluvaiheessa toteutusmuodosta riippumatta. Usein järkevää on luoda hankkeelle erillinen vakuutussuunnitelma, joka toimii perustana hankittavalle vakuutuskokonaisuudelle ja jossa otetaan kantaa hankkeen vakuutettavuuteen ja mahdollisiin haasteisiin. Jos hanke ei ole vakuutettavissa, se ei myöskään ole rahoitettavissa. Hankkeen vakuutussuunnitelmassa otetaan kantaa siihen, millaisia vakuutuksia hankkeelle otetaan, kuka vastaa niiden hankinnasta sekä millaisia omavastuita ja lisäturvia käytetään. Suunnitelmaan pohjautuen luodaan myös arviot hankittavien vakuutusten kustannuksista lopullista investointipäätöstä varten. Tehdyssä vakuutussuunnitelmassa huomioidaan myös mahdollisten ulkopuolisten rahoittajien vaatimukset vakuutusturvalle ja se auttaa vastaamaan rahoittajien kysymyksiin vakuutusturvaan liittyen.

Tehtyyn vakuutussuunnitelmaan pohjautuen tilaajan ja pääurakoitsijan tulee sopia hyvissä ajoin vakuutusvelvollisuudesta ja hankittavan vakuutusturvan sisällöstä. Vakuutusturvan kannalta keskeisimmät vastuut ja seikat lisätään urakkasopimukselle tai sen liitteisiin. Suunnitelmallisuuden lisäksi tärkeää on avoin kommunikaatio osapuolten välillä. Viestimällä ja sopimalla vakuutusturvan sisällöstä vältetään pahimmassa tapauksessa vasta vahinkohetkellä esiin nousevat puutteet turvassa ja omavastuutasoissa ja turvataan projektin eri osapuolten kyky toteuttaa hanke mahdollisista vahingoista huolimatta. Siksi projektin vakuuttamista ei tulisi nähdä pelkkänä sopimusvelvoitteena, vaan osana hankkeen riskienhallintaa, rahoitettavuutta ja onnistunutta toteutusta jo kehitysvaiheesta lähtien.

Vakuutusmeklarin muistilista tilaajalle:

•    Arvioi hankkeen riskit ja vakuutettavuus jo kehitysvaiheessa.
•    Laadi erillinen vakuutussuunnitelma ennen urakkasopimuksia.
•    Sovi vakuutusvelvollisuuksista ja hankittavista turvista urakkasopimuksella selkeästi.

Jokainen hanke on erilainen: teknologiat, sopimusmallit, rahoitusratkaisut, aikataulut ja osapuolten riskinkantokyky eroavat hankekohtaisesti. Jos haluat arvioida hankkeesi riskejä ja vakuutettavuutta jo kehitysvaiheessa osaavan vakuutusmeklarin kanssa, Howdenin asiantuntijat auttavat tunnistamaan hankkeesi riskit, arvioimaan vakuutusvastuiden allokointia ja laatimaan vakuutussuunnitelman investointipäätöksen, sopimusneuvottelujen ja rahoittajakeskustelujen tueksi.